Belastung der Bürger deutlich reduziert - Klarheit für die Anwohner der Südlichen Ingolstädter Straße

Mittwoch, 18. Juli 2018

Die Straßenbaumaßnahmen an der Südlichen Ingolstädter Straße konnten in diesem Frühjahr abgeschlossen werden. Mit den beauftragten Bauarbeiten stellte sich für die Stadtverwaltung, den Stadtrat und natürlich auch für die Anwohner die Frage, in welcher Höhe die Baumaßnahmen auf die Grundstückseigentümer umgelegt werden müssen. In welchem Umfang eine Beitragspflicht besteht, wird seit dem Frühjahr 2017 mit Fachjuristen intensiv geprüft.
Umfassende Recherchen, ein vertiefendes zweites Rechtsgutachten sowie Änderungen im Kommunalabgabengesetz und die Abschaffung der Straßenausbaubeiträge haben nun zu einem eindeutigen Ergebnis hinsichtlich der zu erhebenden Beiträge für die Grundstückseigentümer geführt. Unter Ausnutzung aller rechtlichen Optionen wurde die Belastung der Grundstückseigentümer von ursprünglich 2,7 Mio. Euro auf rund 606.000 Euro reduziert. Somit sei das Ziel des Stadtrates und des Ersten Bürgermeisters, „den Rechtsrahmen im Sinne der Grundstücksbesitzer vollständig auszuschöpfen, um alle Möglichkeiten auf eine möglichst geringe finanzielle Belastung der Anlieger zu nutzen“ bestmöglich erreicht, so Erster Bürgermeister Christoph Böck.

Fachjuristen durchleuchteten rechtliche Situation

Ein erstes Rechtsgutachten zur Beitragsabrechnung für die Straßenbaumaßnahmen an der Südlichen Ingolstädter Straße beschäftigte sich mit der Frage, ob es sich bei dem Ausbau um eine erstmalige Herstellung im Sinne der Erschließungsbeitragssatzung oder um einen Ausbau nach der Ausbaubeitragssatzung handelt. Bei der Erschließungsbeitragssatzung müssen Grundstückseigentümer 90% der erforderlichen Ausbaumaßnahmen tragen, wohingegen die Beiträge bei Anwendung der Ausbaubeitragssatzung um etwa ein Drittel geringer sind. Deshalb hatte das beauftragte Gutachten auch die Frage zu klären, ob eine mögliche Härtefallregelung bei Anwendung der Erschließungsbeitragssatzung im Sinne der Grundstückseigentümer zum Tragen kommen könnte. Das Gutachten, dessen Inhalt auch das Landratsamt München als zuständige Rechtsaufsichtsbehörde bestätigte, besagte, dass der Ortsstraße wesentliche Erschließungsfunktionen wie Beleuchtung, ausreichende Gehwege und Entwässerung fehlten, weshalb es sich nicht um einen Ausbau, sondern um Ersterschließungsarbeiten handeln würde. Weiterhin wurde eine im Jahr 2016 beschlossene Übergangsregelung durch die Änderung des Kommunalabgabengesetzes geprüft. Die Gesetzesänderung ergab die Möglichkeit, die Beiträge aus der Erschließungsbeitragssatzung um bis zu ein Drittel zu reduzieren, sofern seit dem Beginn der erstmaligen technischen Herstellung mindestens 25 Jahre vergangen sind und die Beitragspflicht im Zeitraum vom 01.04.2012 bis 31.12.2021 entstanden ist. Dadurch, dass erste Baumaßnahmen bereits im Jahr 1993 erfolgten, ist es der Stadt möglich, die Beiträge der Anwohner für die Ersterschließung um bis zu ein Drittel zu reduzieren.

Vertieftes Rechtsgutachten ergibt beitragsrechtliche Aufteilung in zwei Abschnitte

Um auch weitergehende Aspekte, insbesondere Archivunterlagen, historische Fotoaufnahmen sowie die geplante und am 14.06.2018 durch den Bayerischen Landtag beschlossene Abschaffung des Ausbaubeitragrechts in die Bewertung einfließen zu lassen, wurde ein zweites vertiefendes Rechtsgutachten in Auftrag gegeben. In das Gutachten flossen Akten des Bayerischen Staatsarchivs, Gespräche mit Zeitzeugen, altes Fotomaterial der Anwohner und Luftbilder des Bayerischen Landesvermessungsamtes ein. Da die ehemalige B 13 früher als BMW-Teststrecke genutzt wurde, konnte auf aussagekräftiges Bildmaterial zurückgegriffen werden.
Das Ergebnis des Zweit-Gutachtens basiert auf vertieften und wesentlich intensiveren Grundlagen-Recherchen und verfügt über grundlegendes Datenmaterial aus der Vergangenheit. Es ersetzt deshalb das Erst-Gutachten. Die umfangreichen Unterlagen ergaben im Gegensatz zum ersten Rechtsgutachten, dass bei der Beurteilung der beitragsrechtlichen Situation zwei Abschnitte der Südlichen Ingolstädter Straße zu unterscheiden sind. Bei den Baukosten von ca. 3 Mio. Euro hätten nach Erschließungsbeitragsrecht nach Abzug des 10%igen Kommunalanteils 2,7 Mio. Euro von den Anliegern getragen werden müssen. Nun stellt sich die Situation für die Grundstücksbesitzer wie folgt dar:

Abschnitt zwischen der Weihenstephaner Str. und Flurnummer 1018/7

Zwischen der Weihenstephaner Straße und der Flurnummer 1018/7 (einschließlich Südliche Ingolstädter Straße 60b, gegenüber EDEKA) lag nachweislich bereits vor dem Übergang von der Bundes- zur Ortsstraße zum 01.01.1989 eine Ersterschließung mit Fahrbahn, Entwässerung und Beleuchtung und eine relevante Bebauung entlang dieses Abschnittes der Südlichen Ingolstädter Straße vor. Damit handelt es sich bei den Straßenbaumaßnahmen der vergangenen Jahre um keine Ersterschließung, sondern nur um eine Ausbaumaßnahme.
Für die Grundstückseigentümer in diesem Abschnitt bedeutet das gute Nachrichten. Für sie werden durch die Abschaffung der Straßenausbaubeitragssatzung zum 01.01.2018 keine Beiträge fällig. Zur Finanzierungskompensation wird die Stadt Unterschleißheim Zuschussanträge an den Freistaat Bayern stellen.

Abschnitt von Flurnummer 1017/27 und Münchener Ring

Anders verhält es sich mit dem Teilabschnitt ab der Nordgrenze der Flurnummer 1017/27 (Grundstück südlich der Hausnummer 60b) bis hin zum Münchener Ring, der zur damaligen Zeit keine Beleuchtung und keine ausreichende Bebauung vorweisen konnte. Dieser Bereich hatte bei der Herabstufung zur Ortsstraße keine Erschließungsfunktion, da er im Außenbereich lag. Das Ergebnis ist, dass für diesen Teilbereich bis zum Münchner Ring Erschließungsbeitragsrecht gilt.
Mit der nun vom Grundstücks- und Bauausschuss beschlossenen Abrechnung auf Grundlage des Zweitgutachtens werden nur etwa 1.011.000 Euro der Baukosten anteilmäßig auf die Grundstücksbesitzer umgelegt. Von den 1.011.000 Euro geschätzten Gesamtkosten für diesen Bereich müssen bei einem vollen Drittel-Erlass (Art. 13 Abs. 6 KAG) und abzüglich 10 % Gemeindeanteil nur noch 60 Prozent, bzw. rund 606.000 Euro von den Beitragspflichtigen getragen werden. Um den vollen Drittel-Erlass für die Beitragspflichtigen ausschöpfen zu können, ist eine formale Änderung der Erschließungsbeitragssatzung notwendig, die noch vom Stadtrat beschlossen werden muss.
Darüber hinaus findet eine Beitragsabrechnung nur vorbehaltlich der Fertigstellung aller Baumaßnahmen bis zum Jahr 31.03.2021 statt. Die komplette Fertigstellung hängt aktuell noch mit einem notwendigen Grunderwerb zusammen, der für den vollständigen Abschluss aller Arbeiten notwendig ist.

Beispielrechnung

Bei der Berechnung der Erschließungsbeiträge werden drei Werte miteinander multipliziert. Für das vorläufige Abrechnungsgebiet ergibt sich ein Betragssatz von 6,72 Euro/m². Der Faktor beträgt für das erste Vollgeschoss 1,0 und für jedes weitere Vollgeschoss 0,3. Dies würde bei einem Wohnhaus mit 400 m² Grundstücksfläche und zwei Vollgeschossen folgenden Erschließungsbeitrag bedeuten:

Grundstücksfläche 400 m² x Faktor 1,3 (2 Vollgeschosse) x Beitragssatz 6,72 Euro/m² = 3.493,78 Euro

Aufwändige Recherchen haben sich gelohnt

Das zweite Rechtsgutachten sowie die intensive Betrachtung der historischen Situation durch den Stadtrat und die Stadtverwaltung in Zusammenarbeit mit Zeitzeugen und weiteren Behörden haben die rechtliche Grundlage geliefert, die anfallenden Beiträge für einzelne Grundstücksbesitzer auf das rechtlich mögliche Mindestmaß zu reduzieren. Die vollständigen Unterlagen mit dem Rechtsgutachten können Sie im Bürgerinformationssystem unter www.unterschleissheim.de/TOP4-16.7.18 einsehen.
Die Abrechnung für die Straßenbaumaßnahmen zur Ersterschließung im Abschnitt der Südlichen Ingolstädter Straße zwischen Flurnummer 1017/27 (südlich der Südlichen Ingolstädter Straße 60 b) und Münchener Ring kann erst erfolgen wenn klar ist, ob eine komplette Fertigstellung aller Baumaßnahmen bis zum 31.03.2021 möglich ist. Aus diesem Grund werden vorerst solange keine Beitragsbescheide durch die Stadtverwaltung versandt.